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SCI : Ce qu’il faut savoir sur l’impôt sur les sociétés 

 juin 18, 2020

Par Freddy

Pour rappel, le meilleur moyen de revoir à la baisse l’impôt sur le revenu reste la réduction du montant des revenus perçus. De plus la rédaction de l’objet social d’une société se révèle très importante pour tout créateur d’entreprise en ce qui concerne l’impôt sur les sociétés. Elle assure en effet la capitalisation des revenus générés par l’investissement.

Mais en cas d’absence de distribution de revenus aux associés, ces derniers n’auront ni à payé l’impôt sur le revenu, ni les prélèvements sociaux.

La non-distribution des revenus équivaut à l’absence d’impôt sur le revenu

La norme veut que l’ensemble des bénéfices réalisés par une SCI (société civile immobilière), soient imposés à l’impôt sur le revenu. Il n’en est cependant pas pareil dans le cas d’une société civile à l’IS. En fait, c’est la société civile elle-même, qui est redevable de l’impôt sur les sociétés : 15% jusqu’à 38120 ; 28% jusqu’à 500 000 ; 33.33% au-delà.

La SCI, est comme vous le savez, l’union de plusieurs personnes. Mais si pour une raison ou une autre un des associés se séparait du groupe, il ne pourrait en aucun cas prétendre au prélèvement du revenu annuel réalisé. La distribution de dividendes se veut donc capitale pour pouvoir bénéficier des capitaux générés par la SCI. Notons que pour l’associé, elles sont taxables à l’impôt sur le revenu (prélèvement de 30%).

Notez qu’il est impossible de faire la distribution en cas d’absence de bénéfice comptable.

Comparaison entre une SCI imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) et taux d’imposition d’une SCI imposée à l’IR (impôt sur le revenu).

En ne se fiant qu’aux données, il est normal d’affirmer que la SCI imposée à L’IS est largement plus avantageuse. En effet, lorsqu’on additionne la tranche marginale d’imposition aux prélèvements sociaux (pouvant atteindre 30% + 17.20% et même 45%+17.20%), on se rend compte que l’impôt sur les sociétés est circonscrit à 15%, puis à 28% et enfin à 33.33%.

Il convient cependant de garder à l’esprit qu’il est impossible de faire la comparaison de deux taux d’imposition lorsque l’assiette de l’impôt est elle-même différente.

L’IS (impôt sur les sociétés) de la SCI pour réduire l’assiette de l’impôt sur les loyers perçus

Pour une SCI, opter pour l’impôt sur les sociétés est gage de réduction de l’assiette de l’assiette. En réalité, certaines charges déductibles permettent de réduire le bénéfice taxable de le SCI imposée à l’IS. Notons qu’aucune charge n’est déduite lorsqu’il s’agit d’une société civile imposée à l’impôt sur le revenu.

L’IS s’avère pénalisant en cas de vente de l’immeuble ou de retrait des fonds de la société civile

Opter pour l’IS par une SCI ne sera profitable qu’en cas d’exploitation de l’immeuble. La réalité est tout autre lorsqu’il est question de la vente de l’immeuble ou de la récupération de l’argent chez les associés.

En effet, la mise sur le marché de l’immeuble par une société civile à l’IS génère l’imposition de l’augmentation de la valeur immobilière. Nous rappellerons que le montant de cette imposition est lié à la progression de la valeur de l’immeuble dans le temps. Il est également lié au montant des amortissements réalisés depuis l’achat de l’immeuble.

De plus, lorsque l’associé souhaitera récupérer le capital issu de l’exploitation ou de la vente de l’immeuble, il se verra dans l’obligation de s’acquitter de l’impôt sur les dividendes versés à la base. L’imposition pourrait devenir confiscatoire dans certains cas.

Quel profil de personne bénéficierait le plus d’une SCI à l’IS ?

Une SCI à l’impôt sur les sociétés est une stratégie qui s’adresse principalement à l’investisseur qui :

  • Recherche un investissement à long terme ;
  • Souhaite financer d’autres projets d’investissement avec les revenus conservés lors d’un investissement immobilier dans une SCI
  • ne désire pas revendre ses biens immobiliers ou, en cas de revente souhaiterait utiliser l’argent pour investir à nouveau ;
  • souhaite capitaliser pour transmettre ;
  • aime investir dans des biens immobiliers qui au fil du temps trouve leur valeur se dégrader.

Freddy


Investisseur depuis 2016, je suis aujourd'hui également coach, auteur, formateur et conseiller en investissement immobilier. 

Freddy Jonel

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