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Immeuble de rapport : 5 clés pour réussir votre investissement. 

 juin 11, 2020

Par Freddy

Lorsque j’envisage d’ investir dans un immeuble de rapport , la question ultime dans mon esprit est la suivante: est-ce une bonne affaire? Cela semble évident, mais je suis étonné par le nombre de questions posé par beaucoup d’investisseurs pour reconnaître une bonne affaire. Apprendre à reconnaître une belle opportunité demande de la recherche, de l’éducation et de l’expérience.
Voici les cinq questions les plus importantes à prendre en compte lors d’un investissement dans des Immeuble de rapport.

1. Le Cash flow

Est-ce que cette propriété est rentable? C’est la question la plus importante à se poser, et elle dépend de nombreux facteurs, notamment:

  • Les caracteristiques du marché locatif local (vacance et secteur)
  • Type de marché dans lequel vous achetez (Verifier le roulement de locataires, le coût de réparations et d’entretien) parce que certain type d’immeuble represente un coût bien plus élevés que d’autres.
  • Taux d’intérêt sur votre financement (s’agit-il d’un financement conventionnel ou autre ?)
  • Le montant de votre apport personnel ( l’argent que vous pouvez vous permettre d’injecter dans l’opération sans compromettre votre cash flow)

Tous ces facteurs pris en compte, demandez-vous: «Est-ce que cela me procurera un revenu réaliste?» Aussi, mettez plusieurs immeuble de rapport en concurrence avant de prendre votre décision filale.

Calculez votre cash flow potentiel avec précision. Par exemple, un immeuble de rapport de 150 000 € loué 1 000 € / mois a un meilleur potentiel de revenu qu’un autre de 300 000 € loué 1 600 € / mois. Un immeuble de quatre logements qui coûte 400 000 € peut rapporter 3 000 € / mois dans le même quartier.

Acheter dans les bons quartiers et au bon stade d’un cycle immobilier se traduira par une appréciation et un profit. La question de savoir si la propriété vous procurera un revenu soulève la question de savoir si le revenu est important pour vous. C’est ça? Gagnez-vous d’autres revenus qui vous permettraient de consacrer une plus grande partie des revenus à la rénovation du bâtiment? 

Avez-vous besoin de plus de revenus maintenant ou la croissance future est-elle plus importante pour vous? Il n’y a pas de bonnes ou mauvaise réponses à ces questions, mais ce sont des points à prendre en compte lors de l’examen d’un achat potentiel.

2. L’effet de levier

L’effet de levier est important pour investir, car moins vous déposez d’argent sur chaque opération, plus vous pouvez acheter de propriétés. Si les propriétés augmentent en valeur, votre taux de rendement augmente de façon exponentielle. Cependant, si la valeur des propriétés diminue et que vous avez beaucoup de dettes sur la propriété, le résultat peut être un cash flow négatif.


Un cash flow négatifs peut être «mauvais» ou «bons». Le «bon» type est à court terme et vous rapporte de l’argent. Par exemple, un immeuble de rapport que j’ai acheté recemment avait des appartements vacants et nécessitaient des travaux de rénovation.

j’avais donc besoin d’une capacité d’emprunt plus importante pour passer à travers un cash flow négatif jusqu’à ce que je puisse stabiliser l’immeuble et créer un très bon cash flow positif. Ensuite, j’avais la possibilité de revendre l’immeuble générer une plus value ou de l’exploiter avec une stratégies à haute rentabilité pour générer un cash flow plus que confortable.
Mais ce genre d’opération est plutôt périlleuse pour un novice, ça nécessite de l’expérience.

3. L’équité

La propriété que vous achetez a-t-elle des capitaux propres ou pouvez-vous créer des capitaux propres? L’équité peut prendre plusieurs formes, telles que:

  • Un prix ​​réduit
  • Fixateur supérieur – potentiel «à la hausse»
  • Opportunité de redéfinition
  • Mauvaise gestion
  • Forclusion

Il existe de nombreuses façons de créer des capitaux propres, mais acheter en actions est votre meilleur pari. Trouvez un vendeur motivé qui veut se débarrasser de sa propriété et qui est prêt à renoncer à son capital pour moins que sa valeur réelle.

Ou achetez une propriété qui a besoin de travaux et faire de ce point votre meilleur allié pour négocier le prix d’achat. En d’autres termes, si la propriété a besoin de 10 000 € de travaux, assurez-vous d’obtenir une remise de 20 000 € sur le prix ou mieux.

4. L’appréciation d’un immeuble de rapport

Acheter dans les bons quartiers et au bon stade d’un cycle immobilier se traduira par une appréciation et un profit. Cependant, la synchronisation d’un cycle immobilier est difficile et très spéculative. Si vous achetez des propriétés sans capitaux propres ou à cash flow uniquement pour une appréciation à court terme, vous vous engagez dans un investissement risqué.

L’achat pour une appréciation modérée à long terme (10 à 20 ans) est plus sûr et plus facile. Examinez les tendances à long terme des quartiers et de la ville pour choisir des zones qui conserveront leurs valeurs et croîtront à un rythme moyen de 5 à 7%. Combinez cette tactique avec des flux de cash flow raisonnables et des achats, et vous serez un investisseur intelligent.

5. Le risque

Le risque est un aspect que trop peu d’investisseurs considèrent. Demandez-vous: «Et si mes hypothèses sont fausses?» En d’autres termes, avez-vous un «plan B»? Si vous avez acheté pour appréciation et que la propriété n’a pas apprécié sa valeur, pouvez-vous louer avec un cash flow positif ?

Si vous achetez avec un prêt à taux variable et que les taux augmentent, cela vous mettra-t-il à la faillite? Si vous avez quelques appartements vides, pouvez-vous gérer le cash flow négatif,? Attendez-vous au meilleur, mais préparez-vous au pire.

Signes avant-coureurs d’une mauvaise affaire

Les chiffres ne s’additionnent pas. 
Vous êtes dans ce business parce que vous voulez gagner de l’argent. Si les chiffres ne sont pas intéressent et que le vendeur ne veut pas faire un effort pour baisser son prix ou ne vous donne pas de meilleures conditions, passez à autre chose.

Chiffres manquants. 
Si le vendeur ne peut pas vous fournir les états des profits et pertes cumulés depuis le début de l’année, ainsi que les chiffres réels des deux années précédentes, passez votre chemin.

Propriété en difficulté.
Une propriété peut bien paraître sur papier – les chiffres sont réels et ils s’additionnent bien. Mais une visite sur place peut demontrer une image différente. Il a peut-être besoin de réparations majeures car le vendeur a negligé l’entretien, dans l’espoir de transmettre le mal de tête à l’acheteur. Ne le laisse pas faire.

Mauvaise zone. 
Ne dépensez pas votre argent pour inverser une tendance. Si le quartier est en déclin, la propriété porte ce stigmate. Les locataires déménageront, et vous aussi.

Durée du sur le marché. 
Les bonnes propriétés vont vite. Les mauvaises propriétés persistent dans les annonces mois après mois. Avec un travail de détective, vous pouvez comprendre pourquoi c’est un raté. Et c’est une expérience d’apprentissage viable. Mais votre temps sera mieux utilisé pour rechercher de bonnes affaires.

J’espère que ce article vous donne matière à réflexion. Bonne chance avec vos investissements!  Freddy

Freddy


Investisseur depuis 2016, je suis aujourd'hui également coach, auteur, formateur et conseiller en investissement immobilier. 

Freddy Jonel

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